Metodología

Cómo construimos cada informe cuantitativo

Una metodología abierta, reproducible y basada en fuentes oficiales. Esto es lo que hay detrás del veredicto.

Cuatro pilares

Datos oficiales

Catastro, MIVAU, SERPAVI, INE y Banco de España como fuentes primarias.

Supuestos explícitos

Cada parámetro está documentado: vacancia, derrama, IBI, tipo de hipoteca.

Modelo abierto

Las fórmulas son estándar de finanzas inmobiliarias: yield, cap rate, NOI, DSCR.

Stress test

Subida de tipos, caída de alquiler, vacancia prolongada y derrama extraordinaria.

01
Captura de inputs
Referencia catastral, precio, renta proyectada y condiciones de financiación si aplica.
02
Enriquecimiento
El motor cruza con datos públicos de la zona, histórico de precios y bandas SERPAVI.
03
Cálculo
Yield bruto, cap rate, NOI, cash flow apalancado, ROE y DSCR.
04
Escenarios
Tres escenarios — base, conservador y stress — con sus implicaciones.
05
Alertas
Reglas heurísticas marcan riesgos visibles: cash flow negativo, renta fuera de mercado, precio sobre media.
06
Veredicto
Lectura cuantitativa única acompañada de las cifras y los supuestos que la sostienen.

Métrica	Definición	Lectura
Yield bruto	Renta anual / precio de compra	Primer filtro, no concluyente
Cap rate	NOI / precio	Rentabilidad operativa sin financiación
NOI	Renta − costes operativos	Capacidad real del activo
Cash flow apalancado	NOI − servicio de la deuda	Liquidez para el inversor
ROE apalancado	Beneficio neto / capital propio	Rentabilidad sobre el equity
DSCR	NOI / servicio de la deuda	Colchón frente a la cuota

Catastro

MIVAU

SERPAVI

INE

Banco de España

Listado no exhaustivo. Las fuentes aplicables varían según el municipio y el tipo de inmueble.

Confianza

Cada informe puede auditarse contra sus inputs. Tratamos la metodología como un bien público, no como una caja negra.