Guía
Cómo calcular el cap rate de una vivienda
El cap rate es la métrica que permite comparar inmuebles sin que la financiación distorsione la lectura. Aquí tienes qué es, la fórmula, un ejemplo paso a paso y cómo interpretarlo con criterio.
Definición
Qué es el cap rate
El cap rate (capitalization rate, o tasa de capitalización) mide la rentabilidad operativa anual de un inmueble sobre su precio, sin tener en cuenta la financiación. Relaciona el ingreso neto de explotación (NOI) con el precio de compra.
A diferencia del yield bruto, descuenta los costes de operar el inmueble. Por eso permite comparar activos distintos de forma homogénea: dos viviendas con el mismo yield bruto pueden tener cap rates muy diferentes según sus gastos.
La fórmula
Cap rate = NOI anual ÷ Precio de compra × 100
Ejemplo
Cómo se calcula, paso a paso
Tomemos una vivienda de 200.000 € con un alquiler de mercado de 950 € al mes (11.400 € al año). Estos serían los costes operativos anuales estimados:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Alquiler bruto | 11.400 € |
| − IBI | 380 € |
| − Comunidad | 720 € |
| − Seguro (hogar + impago) | 280 € |
| − Mantenimiento y reserva | 700 € |
| − Vacancia (≈1 mes) | 950 € |
| = NOI | 8.370 € |
Comparativa
Cap rate frente a otras métricas
El cap rate no sustituye a las demás métricas: las complementa. Cada una responde a una pregunta distinta.
| Métrica | Fórmula | Qué responde |
|---|---|---|
| Yield bruto | Renta anual / precio | ¿Merece una segunda mirada? |
| Cap rate | NOI / precio | ¿Cómo se compara con otros activos? |
| Cash flow apalancado | NOI − cuota hipoteca | ¿Cuánta caja deja al mes? |
| ROE apalancado | Beneficio neto / capital propio | ¿Cuánto rinde mi dinero? |
Lectura
Cómo interpretar el cap rate
Un cap rate más alto sugiere mayor rentabilidad operativa, pero también suele reflejar más riesgo o peor ubicación. Un cap rate más bajo es habitual en zonas prime, donde el inversor acepta menos renta a cambio de estabilidad y potencial de revalorización.
No existe un cap rate «bueno» universal: depende de la zona, el tipo de activo, el riesgo y tu coste de capital. La lectura útil es relativa —cómo se sitúa frente a la media de la zona y frente a alternativas— y siempre acompañada del cash flow apalancado.
Qué no mide
Lo que el cap rate no te dice
El cap rate es útil pero parcial. No captura:
- ·La financiación: ignora la hipoteca, los tipos y el efecto del apalancamiento.
- ·La revalorización: solo mide la renta, no la posible plusvalía a la venta.
- ·La fiscalidad: el tratamiento fiscal puede cambiar la rentabilidad real.
- ·El riesgo de los supuestos: un NOI optimista infla el cap rate sobre el papel.
A evitar
Errores comunes al calcularlo
Usar el alquiler bruto como NOI
Olvidar descontar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y vacancia.
Restar la cuota de la hipoteca
El NOI es antes de financiación; la cuota va en el cash flow, no en el cap rate.
Asumir vacancia cero
Un mes sin alquilar al año ya es ~8 % de la renta.
Comparar zonas distintas sin contexto
Un 4 % en zona prime y un 6 % en zona de riesgo no son comparables.
Lectura relacionada
Cómo analizar la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilar
FAQ
Preguntas frecuentes
¿Qué cap rate se considera «bueno»?
¿El cap rate incluye la hipoteca?
¿Cap rate o yield bruto?
¿Esto es asesoramiento de inversión?
Ratio Planning proporciona análisis cuantitativo. Los informes y herramientas no constituyen asesoramiento de inversión en el sentido de la Directiva 2014/65/UE (MiFID II) ni recomendación personalizada.