Guía
Cómo analizar la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilar
El yield bruto es solo el primer filtro. Esta guía explica las métricas que de verdad deciden una inversión inmobiliaria —yield neto, cap rate, cash flow apalancado y escenarios— y cómo leerlas con criterio.
Punto de partida
El yield bruto es solo el primer filtro
El yield bruto —la renta anual dividida entre el precio de compra— es la métrica más citada al comparar viviendas en alquiler. También es la más engañosa: ignora los gastos de tener el inmueble, el efecto de la financiación y el riesgo de que el alquiler estimado no se cumpla.
Una vivienda con un yield bruto aparentemente atractivo puede convertirse en una operación con cash flow negativo una vez se descuentan los costes operativos y la cuota de la hipoteca. Decidir solo con el bruto es decidir con información incompleta.
Las métricas
Las métricas que de verdad deciden
Estas son las métricas que separan una lectura superficial de un análisis serio. Ninguna basta por sí sola; juntas dan la imagen completa.
| Métrica | Qué mide | Lectura |
|---|---|---|
| Yield bruto | Renta anual / precio de compra | Primer filtro rápido, no concluyente |
| Yield neto | Renta − costes operativos, sobre precio | Rentabilidad real antes de financiación |
| Cap rate | NOI / precio | Compara activos de forma homogénea |
| NOI | Renta − costes operativos | Capacidad de generar caja del activo |
| Cash flow apalancado | NOI − servicio de la deuda | Liquidez mensual real para el inversor |
| ROE apalancado | Beneficio neto / capital aportado | Rentabilidad sobre el dinero que pones |
| DSCR | NOI / servicio de la deuda | Colchón frente a la cuota (≥1 = se paga sola) |
Costes ocultos
De yield bruto a rentabilidad neta: lo que resta
El salto del yield bruto al neto suele costar entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales en residencial. Estos son los costes que lo explican:
IBI y tasas
Impuesto de bienes inmuebles y tasas municipales anuales.
Comunidad
Cuotas ordinarias y, sobre todo, derramas extraordinarias imprevistas.
Seguro y mantenimiento
Seguro de hogar e impagos, más una reserva para reparaciones.
Vacancia y rotación
Un mes sin alquilar al año equivale a ~8 % de la renta anual.
Gestión
Si delegas en una agencia, suele costar un 8–12 % de la renta.
Impagos
Un colchón prudente para periodos de impago y reclamación.
Apalancamiento
Cómo la hipoteca cambia la foto
Financiar la compra amplifica tanto el rendimiento como el riesgo. El ROE apalancado puede superar con holgura al cap rate cuando el coste de la deuda es inferior a la rentabilidad del activo —y volverse negativo cuando no lo es.
La cifra clave es el cash flow apalancado: la renta menos todos los gastos menos la cuota. Si es negativo, estás aportando dinero cada mes para sostener la inversión. El DSCR (NOI sobre servicio de la deuda) mide ese colchón: por debajo de 1, la operación no se paga sola.
Sensibilidad
Un escenario no basta
El error más común es construir el análisis sobre un único escenario optimista. Una subida de 50 puntos básicos en el tipo, un mes extra de vacancia o una derrama pueden cambiar el veredicto por completo.
Un análisis riguroso prueba al menos tres escenarios —base, conservador y stress— y observa cómo se comporta el cash flow en cada uno. La pregunta relevante no es «¿cuánto gano si todo va bien?», sino «¿aguanto si va mal?».
Marco legal
Límite de alquiler en zonas tensionadas
En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el alquiler que puedes fijar está limitado por el índice de referencia (SERPAVI). Un alquiler estimado por encima del límite aplicable no solo infla la rentabilidad sobre el papel: puede no ser legalmente aplicable.
Antes de proyectar una renta, conviene contrastarla con el índice vigente para la zona y la tipología del inmueble.
De la teoría a la decisión
Cómo aplicarlo a una vivienda concreta
Para pasar de la teoría a una decisión fundamentada:
- 01
Parte de datos reales: precio, alquiler de mercado y costes de la zona.
- 02
Calcula yield neto y cap rate, no solo el bruto.
- 03
Modela el escenario apalancado con condiciones de financiación realistas.
- 04
Somete la operación a un stress test (tipos, vacancia, derrama).
- 05
Contrasta el alquiler proyectado con el índice SERPAVI aplicable.
Lectura relacionada
Cómo calcular el cap rate de una vivienda
“La pregunta no es «¿cuánto gano si todo va bien?», sino «¿aguanto si va mal?».”
FAQ
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es «buena» en alquiler residencial?
¿Yield bruto o cap rate?
¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad?
¿Esto es asesoramiento de inversión?
Ratio Planning proporciona análisis cuantitativo. Los informes y herramientas no constituyen asesoramiento de inversión en el sentido de la Directiva 2014/65/UE (MiFID II) ni recomendación personalizada.