Calculadora gratuita
Yield bruto y cap rate en menos de un minuto
Una primera lectura cuantitativa. Para un análisis completo con escenarios, stress test y alertas, usa Ratio Property Plan.
Datos de la operación
Resultados
Yield bruto
5,70 %
Cap rate
4,80 %
NOI anual
9600 €
Payback bruto
17.5 años
Cálculo orientativo, sin financiación. Una decisión real exige stress test, escenarios y datos de zona.
Referencia
Referencias de mercado
< 4 %
Rentabilidad baja — frecuente en ciudades tensionadas.
4 – 6 %
Rango habitual de mercado residencial en España.
> 6 %
Por encima del rango habitual; conviene validar costes, zona y supuestos.
Qué no te dice el yield bruto
Un solo número rara vez basta para decidir
El yield bruto es un buen filtro inicial, pero ignora seis variables que pueden cambiar por completo la lectura de la operación.
Costes operativos reales
IBI, comunidad, seguro y mantenimiento pueden recortar 0,5–1,5 puntos de yield al pasar a NOI.
Vacancia y rotación
Un mes sin alquilar al año equivale a ~8 % de la renta anual. No aparece en el bruto.
Coste de financiación
Una hipoteca cambia el perfil: cash flow apalancado y ROE no se ven en el yield bruto.
Régimen fiscal
Vivienda habitual, alquiler turístico o LAU tienen tratamientos fiscales muy distintos.
Zona y SERPAVI
En zonas tensionadas, el alquiler propuesto puede no ser legalmente aplicable.
Revalorización y salida
El retorno total depende también del precio de venta futuro, no sólo de la renta.
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