Guia
Com analitzar la rendibilitat de comprar un habitatge per llogar
El yield brut és només el primer filtre. Aquesta guia explica les mètriques que de debò decideixen una inversió immobiliària —yield net, cap rate, cash flow palanquejat i escenaris— i com llegir-les amb criteri.
Punt de partida
El yield brut és només el primer filtre
El yield brut —la renda anual dividida pel preu de compra— és la mètrica més citada en comparar habitatges en lloguer. També és la més enganyosa: ignora les despeses de tenir l'immoble, l'efecte del finançament i el risc que el lloguer estimat no es compleixi.
Un habitatge amb un yield brut aparentment atractiu pot acabar sent una operació amb cash flow negatiu un cop es descompten els costos operatius i la quota de la hipoteca. Decidir només amb el brut és decidir amb informació incompleta.
Les mètriques
Les mètriques que de debò decideixen
Aquestes són les mètriques que separen una lectura superficial d'una anàlisi seriosa. Cap no és suficient per si sola; juntes donen la imatge completa.
| Mètrica | Què mesura | Lectura |
|---|---|---|
| Yield brut | Renda anual / preu de compra | Primer filtre ràpid, no concloent |
| Yield net | Renda − costos operatius, sobre preu | Rendibilitat real abans de finançament |
| Cap rate | NOI / preu | Compara actius de manera homogènia |
| NOI | Renda − costos operatius | Capacitat de generar caixa de l'actiu |
| Cash flow palanquejat | NOI − servei del deute | Liquiditat mensual real per a l'inversor |
| ROE palanquejat | Benefici net / capital aportat | Rendibilitat sobre els diners que poses |
| DSCR | NOI / servei del deute | Coixí enfront de la quota (≥1 = es paga sola) |
Costos ocults
De yield brut a rendibilitat neta: el que resta
El salt del yield brut al net sol costar entre 1,5 i 2,5 punts percentuals en residencial. Aquests són els costos que ho expliquen:
IBI i taxes
Impost de béns immobles i taxes municipals anuals.
Comunitat
Quotes ordinàries i, sobretot, derrames extraordinàries imprevistes.
Assegurança i manteniment
Assegurança de llar i d'impagaments, més una reserva per a reparacions.
Vacant i rotació
Un mes sense llogar a l'any equival a ~8 % de la renda anual.
Gestió
Si ho delegues en una agència, sol costar un 8–12 % de la renda.
Impagaments
Un coixí prudent per a períodes d'impagament i reclamació.
Palanquejament
Com la hipoteca canvia la foto
Finançar la compra amplifica tant el rendiment com el risc. El ROE palanquejat pot superar amb folgança el cap rate quan el cost del deute és inferior a la rendibilitat de l'actiu —i tornar-se negatiu quan no ho és.
La xifra clau és el cash flow palanquejat: la renda menys totes les despeses menys la quota. Si és negatiu, estàs aportant diners cada mes per sostenir la inversió. El DSCR mesura aquest coixí: per sota d'1, l'operació no es paga sola.
Sensibilitat
Un escenari no n'hi ha prou
L'error més comú és construir l'anàlisi sobre un únic escenari optimista. Una pujada de 50 punts bàsics en el tipus, un mes extra de vacant o una derrama poden canviar el veredicte per complet.
Una anàlisi rigorosa prova com a mínim tres escenaris —base, conservador i stress— i observa com es comporta el cash flow en cadascun. La pregunta rellevant no és «quant guanyo si tot va bé?», sinó «aguanto si va malament?».
Marc legal
Límit de lloguer en zones tensionades
En zones declarades de mercat residencial tensionat, el lloguer que pots fixar està limitat per l'índex de referència (SERPAVI). Un lloguer estimat per sobre del límit aplicable no només infla la rendibilitat sobre el paper: pot no ser legalment aplicable.
Abans de projectar una renda, convé contrastar-la amb l'índex vigent per a la zona i la tipologia de l'immoble.
De la teoria a la decisió
Com aplicar-ho a un habitatge concret
Per passar de la teoria a una decisió fonamentada:
- 01
Parteix de dades reals: preu, lloguer de mercat i costos de la zona.
- 02
Calcula yield net i cap rate, no només el brut.
- 03
Modela l'escenari palanquejat amb condicions de finançament realistes.
- 04
Sotmet l'operació a un stress test (tipus, vacant, derrama).
- 05
Contrasta el lloguer projectat amb l'índex SERPAVI aplicable.
Lectura relacionada
Com calcular el cap rate d'un habitatge
“La pregunta no és «quant guanyo si tot va bé?», sinó «aguanto si va malament?».”
FAQ
Preguntes freqüents
Quina rendibilitat és «bona» en lloguer residencial?
Yield brut o cap rate?
Com afecta la hipoteca la rendibilitat?
Això és assessorament d'inversió?
Ratio Planning proporciona anàlisi quantitativa. Els informes i eines no constitueixen assessorament d'inversió en el sentit de la Directiva 2014/65/UE (MiFID II) ni recomanació personalitzada.