Metodologia

Com construïm cada informe quantitatiu

Una metodologia oberta, reproduïble i basada en fonts oficials. Això és el que hi ha darrere del veredicte.

Quatre pilars

Dades oficials

Cadastre, MIVAU, SERPAVI, INE i Banc d'Espanya com a fonts primàries.

Supòsits explícits

Cada paràmetre està documentat: vacant, derrama, IBI, tipus d'hipoteca.

Model obert

Fórmules estàndard de finances immobiliàries: yield, cap rate, NOI, DSCR.

Stress test

Pujada de tipus, caiguda de lloguer, vacant prolongada i derrama extraordinària.

01
Captura d'inputs
Referència cadastral, preu, renda projectada i condicions de finançament si aplica.
02
Enriquiment
El motor creua amb dades públiques de la zona, històric de preus i bandes SERPAVI.
03
Càlcul
Yield brut, cap rate, NOI, cash flow palanquejat, ROE i DSCR.
04
Escenaris
Tres escenaris — base, conservador i stress — amb les implicacions.
05
Alertes
Regles heurístiques marquen riscos visibles: cash flow negatiu, renda fora de mercat, preu sobre la mitjana.
06
Veredicte
Lectura quantitativa única amb les xifres i els supòsits que la sostenen.

Mètrica	Definició	Lectura
Yield brut	Renda anual / preu de compra	Primer filtre, no concloent
Cap rate	NOI / preu	Rendibilitat operativa sense finançament
NOI	Renda − costos operatius	Capacitat real de l'actiu
Cash flow palanquejat	NOI − servei del deute	Liquiditat per a l'inversor
ROE palanquejat	Benefici net / capital propi	Rendibilitat sobre l'equity
DSCR	NOI / servei del deute	Coixí enfront de la quota

Catastro

MIVAU

SERPAVI

INE

Banco de España

Llistat no exhaustiu. Les fonts aplicables varien segons el municipi i el tipus d'immoble.

Confianza

Cada informe es pot auditar amb els seus inputs. Tractem la metodologia com a bé públic, no com a caixa negra.