Guia
Com calcular el cap rate d'un habitatge
El cap rate és la mètrica que permet comparar immobles sense que el finançament distorsioni la lectura. Aquí tens què és, la fórmula, un exemple pas a pas i com interpretar-lo amb criteri.
Definició
Què és el cap rate
El cap rate (taxa de capitalització) mesura la rendibilitat operativa anual d'un immoble sobre el seu preu, sense tenir en compte el finançament. Relaciona l'ingrés net d'explotació (NOI) amb el preu de compra.
A diferència del yield brut, descompta els costos d'operar l'immoble. Per això permet comparar actius diferents de manera homogènia: dos habitatges amb el mateix yield brut poden tenir cap rates molt diferents segons les seves despeses.
La fórmula
Cap rate = NOI anual ÷ Preu de compra × 100
Exemple
Com es calcula, pas a pas
Prenguem un habitatge de 200.000 € amb un lloguer de mercat de 950 € al mes (11.400 € a l'any). Aquests serien els costos operatius anuals estimats:
| Concepte | Import anual |
|---|---|
| Lloguer brut | 11.400 € |
| − IBI | 380 € |
| − Comunitat | 720 € |
| − Assegurança (llar + impagament) | 280 € |
| − Manteniment i reserva | 700 € |
| − Vacant (≈1 mes) | 950 € |
| = NOI | 8.370 € |
Comparativa
Cap rate enfront d'altres mètriques
El cap rate no substitueix les altres mètriques: les complementa. Cadascuna respon una pregunta diferent.
| Mètrica | Fórmula | Què respon |
|---|---|---|
| Yield brut | Renda anual / preu | Mereix una segona mirada? |
| Cap rate | NOI / preu | Com es compara amb altres actius? |
| Cash flow palanquejat | NOI − quota hipoteca | Quanta caixa deixa al mes? |
| ROE palanquejat | Benefici net / capital propi | Quant rendeixen els meus diners? |
Lectura
Com interpretar el cap rate
Un cap rate més alt suggereix més rendibilitat operativa, però també sol reflectir més risc o pitjor ubicació. Un cap rate més baix és habitual en zones prime, on l'inversor accepta menys renda a canvi d'estabilitat i potencial de revaloració.
No hi ha un cap rate «bo» universal: depèn de la zona, el tipus d'actiu, el risc i el teu cost de capital. La lectura útil és relativa —com se situa enfront de la mitjana de la zona— i sempre acompanyada del cash flow palanquejat.
Què no mesura
El que el cap rate no et diu
El cap rate és útil però parcial. No captura:
- ·El finançament: ignora la hipoteca, els tipus i l'efecte del palanquejament.
- ·La revaloració: només mesura la renda, no la possible plusvàlua a la venda.
- ·La fiscalitat: el tractament fiscal pot canviar la rendibilitat real.
- ·El risc dels supòsits: un NOI optimista infla el cap rate sobre el paper.
A evitar
Errors comuns en calcular-lo
Fer servir el lloguer brut com a NOI
Oblidar descomptar IBI, comunitat, assegurança, manteniment i vacant.
Restar la quota de la hipoteca
El NOI és abans de finançament; la quota va al cash flow, no al cap rate.
Assumir vacant zero
Un mes sense llogar a l'any ja és ~8 % de la renda.
Comparar zones diferents sense context
Un 4 % en zona prime i un 6 % en zona de risc no són comparables.
Lectura relacionada
Com analitzar la rendibilitat de comprar un habitatge per llogar
FAQ
Preguntes freqüents
Quin cap rate es considera «bo»?
El cap rate inclou la hipoteca?
Cap rate o yield brut?
Això és assessorament d'inversió?
Ratio Planning proporciona anàlisi quantitativa. Els informes i eines no constitueixen assessorament d'inversió en el sentit de la Directiva 2014/65/UE (MiFID II) ni recomanació personalitzada.